A caução é uma das garantias locatícias mais utilizadas no Brasil, especialmente em contratos de aluguel residencial. Simples, acessível e segura, ela é frequentemente preferida por locadores e inquilinos que desejam evitar o uso de fiadores ou seguros-fiança. Para corretores de imóveis e imobiliárias, entender todos os aspectos legais e práticos da caução é essencial para orientar clientes com transparência e garantir segurança nas negociações.
O Que é Caução de Aluguel?
A caução é uma forma de garantia prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, Art. 37). Trata-se de um valor antecipado, normalmente depositado no início do contrato de locação, com a finalidade de resguardar o locador contra inadimplência de aluguéis e encargos, ou contra eventuais danos causados ao imóvel.
O depósito pode ser realizado:
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Em dinheiro (modalidade mais comum);
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Em bens móveis (ex: automóveis);
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Em imóveis (hipoteca registrada em cartório).
A legislação limita a caução em dinheiro a até três meses do valor do aluguel. O depósito deve ser feito em conta poupança conjunta em nome do locador e do locatário, garantindo que os rendimentos do período sejam devolvidos ao inquilino ao final do contrato, caso não haja pendências.
Como Funciona a Caução em Dinheiro
A forma mais utilizada de caução é o depósito em dinheiro, que deve ser formalizado da seguinte maneira:
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O valor deve ser acordado previamente entre as partes e registrado no contrato;
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O montante deve ser depositado em conta poupança conjunta — essa conta pode ser aberta com a apresentação do contrato de locação;
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Os rendimentos obtidos ao longo da locação pertencem ao inquilino;
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O valor só poderá ser utilizado pelo locador se houver justificativa legal (inadimplência ou danos ao imóvel).
Se houver qualquer divergência, o caso pode ser levado ao Juizado Especial Cível, onde as partes apresentam as provas e, se necessário, solicitam laudo de vistoria do imóvel.
Utilização da Caução: Quando e Como?
O locador pode utilizar a caução em três situações principais:
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Inadimplência de aluguel e encargos (IPTU, condomínio, contas de consumo);
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Danos no imóvel além do desgaste natural (avarias estruturais, pintura danificada, quebra de equipamentos fixos);
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Multas contratuais previstas em cláusulas específicas.
Importante: qualquer uso do valor da caução deve ser comunicado ao locatário, com a devida comprovação. Isso evita litígios e garante que o locador esteja agindo com base na boa-fé contratual.
Devolução da Caução
Quando o contrato de locação é encerrado e não há débitos ou danos ao imóvel, a caução deve ser devolvida integralmente ao locatário, com os rendimentos da poupança. A Lei do Inquilinato não fixa prazo exato, mas o entendimento jurídico é que isso deve ocorrer em até 30 dias após a entrega das chaves e a vistoria final.
Caso haja divergência entre as partes sobre valores ou danos, o locatário pode acionar a Justiça para exigir a devolução.
Vantagens e Desvantagens da Caução
Para o Locador:
Vantagens:
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Recebimento antecipado da garantia;
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Facilidade de acesso ao valor em caso de inadimplência;
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Alternativa segura frente a inquilinos sem fiador.
Desvantagens:
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Valor limitado por lei (máx. 3 aluguéis);
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Obrigação legal de depósito em poupança conjunta, o que pode gerar burocracia.
Para o Locatário:
Vantagens:
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Não precisa envolver terceiros como fiadores;
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Possibilidade de reaver o valor com correção ao final do contrato;
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Maior agilidade no fechamento do contrato.
Desvantagens:
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Desembolso inicial elevado, especialmente em tempos de crise;
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Risco de disputa judicial em caso de retenção indevida.
Comparação com Outras Garantias
Além da caução, os contratos de aluguel podem prever outras formas de garantia, como:
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Fiador: exige comprovação de renda e responsabilidade solidária;
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Seguro-fiança: contratação via seguradora, com análise de crédito e pagamento mensal ou anual;
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Título de capitalização: valor bloqueado por tempo determinado, com sorteios e resgate ao final do contrato.
Cada uma tem suas particularidades e custos, e o corretor deve sempre considerar o perfil do locatário e o interesse do proprietário ao sugerir a melhor opção.
Boas Práticas para Corretores e Imobiliárias
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Esclareça de forma transparente todas as opções de garantia e os respectivos prós e contras;
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Certifique-se de que o contrato contenha cláusulas claras sobre a caução, inclusive sobre o local de depósito e as condições de devolução;
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Oriente o cliente sobre como abrir uma conta poupança conjunta corretamente;
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Promova vistorias detalhadas com fotos e laudos no início e fim da locação;
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Em caso de utilização da caução, oriente o locador a apresentar provas e documentação adequada.
Essas medidas garantem segurança jurídica e evitam ações judiciais futuras.
Conclusão
A caução é uma modalidade simples, eficaz e legalmente reconhecida de garantia em contratos de aluguel. Quando bem aplicada e com respaldo jurídico, proporciona segurança tanto para locador quanto para locatário. Corretores e imobiliárias que conhecem seus detalhes técnicos e jurídicos oferecem um serviço mais completo, ganham credibilidade no mercado e agregam valor à experiência do cliente.
Referências:
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EXAME. Caução: entenda tudo sobre essa modalidade de garantia em contratos de aluguel. Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/caucao-entenda-tudo-sobre-essa-modalidade-de-garantia-em-contratos-de-aluguel/
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Serasa. Caução de aluguel: direitos, deveres e como garantir a devolução. Disponível em: https://www.serasa.com.br/limpa-nome-online/blog/caucao-aluguel/
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uCondo. Caução de aluguel: o que é e como funciona na prática? Disponível em: https://www.ucondo.com.br/blog/o-que-e-caucao-de-aluguel
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BB Seguros. Caução de aluguel: como funciona? É permitido por lei? Disponível em: https://www.bbseguros.com.br/seguros/blog/casa/caucao-de-aluguel
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Imobiliatto. Vantagens e Desvantagens das Modalidades de Garantia de Aluguel. Disponível em: https://imobiliatto.com.br/vantagens-e-desvantagens-das-modalidades-de-garantia-de-aluguel-fiador-caucao-e-seguro-fianca
