A prática de alugar imóveis por curtos períodos — muito comum com o crescimento de plataformas como Airbnb e Booking — revolucionou o setor imobiliário. Entretanto, em condomínios residenciais, esse tipo de locação tem gerado polêmica e dúvidas jurídicas.
Para corretores e imobiliárias, entender o que é permitido, o que pode ser regulamentado e o que deve ser evitado é fundamental para oferecer segurança jurídica e transparência tanto a proprietários quanto a inquilinos.
O Condomínio Pode Proibir Aluguel de Curta Temporada?
A resposta é: sim, pode, mas com restrições e condições. A proibição da locação por curta temporada deve estar prevista de forma clara e expressa na convenção condominial, que é o documento legal que rege as normas internas do edifício.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem restringir esse tipo de locação, considerando que o aluguel por curtíssimo prazo caracteriza, muitas vezes, atividade comercial análoga à hospedagem, o que fere a natureza residencial do condomínio.
Se o condomínio tiver vocação mista (residencial e comercial) ou não especificar o tipo de uso permitido, a proibição pode ser considerada inválida, conforme outras decisões judiciais recentes.
Portanto, a convenção condominial é a principal referência para saber se o aluguel de curta temporada é permitido ou não.
Entendendo a Natureza da Locação por Curta Temporada
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a locação por temporada é permitida por até 90 dias, com finalidade transitória. No entanto, o que diferencia a locação residencial temporária de um serviço de hospedagem são fatores como:
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Presença de contrato formal entre as partes;
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Ausência de serviços típicos de hotelaria, como café da manhã, limpeza diária, recepção;
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Frequência e rotatividade de ocupantes.
Muitos condomínios argumentam que a rotatividade constante de hóspedes, associada à ausência de controle de segurança, impacta negativamente o sossego e a organização interna — por isso, optam por restringir esse tipo de locação.
Jurisprudência Atual
A jurisprudência sobre o tema está se consolidando, com decisões importantes:
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STJ (2021): Entendeu que o condomínio pode proibir aluguéis por curta temporada em imóveis de uso exclusivamente residencial, mesmo que essa restrição não esteja na convenção, desde que a prática fira a finalidade do condomínio.
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TJ-SP e TJ-RJ: Em decisões semelhantes, reafirmaram o poder do condomínio de regulamentar, ou até restringir, as locações de curta duração.
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TJ-PE (2024): Decidiu que, em condomínios de vocação mista, a proibição não é válida se não houver previsão expressa na convenção.
Riscos para o Proprietário e para a Imobiliária
Se a locação for feita em desacordo com as regras do condomínio, o proprietário pode:
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Ser multado pelo síndico;
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Ser notificado judicialmente;
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Perder o direito de uso de áreas comuns em casos reincidentes;
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Ser responsabilizado por danos ou transtornos causados por hóspedes.
A imobiliária ou corretor que intermediar esse tipo de contrato sem verificar as regras internas pode ser acionado judicialmente por omissão ou má fé, especialmente se houver prejuízo ao locador ou ao condomínio.
Recomendações para Corretores e Imobiliárias
Para atuar com segurança e responsabilidade nesse cenário, corretores devem:
✅ Verificar sempre a Convenção Condominial
Antes de anunciar ou fechar um contrato de curta temporada, consulte o regimento e a convenção do condomínio. Veja se há restrições expressas ou regras específicas para esse tipo de uso.
✅ Informar claramente o cliente sobre riscos e regras
Proprietários devem ser orientados quanto aos limites legais, possíveis sanções e obrigações contratuais ao alugar por períodos curtos.
✅ Estimular contratos formais, mesmo em locações curtas
É altamente recomendado formalizar a locação com contrato escrito, cláusulas de responsabilidade e identificação completa do inquilino.
✅ Acompanhar jurisprudências e mudanças legais
Como o tema ainda está em constante evolução nos tribunais, corretores devem se manter atualizados para evitar riscos jurídicos.
Alternativas Legais
Se o condomínio proíbe expressamente a locação por curta temporada, o proprietário pode:
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Alugar por períodos mais longos, caracterizando locação residencial;
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Mudar a destinação do imóvel, se o condomínio permitir, mediante aprovação em assembleia;
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Propor alteração na convenção condominial, com o quórum necessário (geralmente dois terços dos condôminos).
Conclusão
A locação de curta temporada é uma tendência forte no mercado imobiliário, mas em condomínios residenciais exige atenção redobrada. A convenção condominial e a jurisprudência recente mostram que a coletividade tem prevalecido sobre o direito individual, especialmente em nome da segurança e tranquilidade dos moradores.
Corretores e imobiliárias que dominam esse tema, oferecem informação precisa, respeitam as normas internas e formalizam os contratos corretamente estarão melhor posicionados no mercado, transmitindo confiança e profissionalismo a seus clientes.
Referências:
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EXAME. O condomínio pode impedir que eu alugue meu apartamento por períodos curtos de tempo? Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/o-condominio-pode-impedir-que-eu-alugue-meu-apartamento-por-periodos-curtos-de-tempo/
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Migalhas. STJ analisa se condomínio residencial pode proibir locação por Airbnb. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/408814/stj-analisa-se-condominio-residencial-pode-proibir-locacao-por-airbnb
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Conjur. Condomínio com vocação mista não pode vetar locação por temporada, decide juiz. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2024-dez-27/condominio-com-vocacao-mista-nao-pode-vetar-locacao-por-temporada-decide-juiz/
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Agência Brasil. STJ define que condomínios podem proibir aluguel por curta temporada. Disponível em: https://agenciabrasil.ebc.com.br/radioagencia-nacional/geral/audio/2021-11/stj-define-que-condominios-podem-proibir-aluguel-por-curta-temporada
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Sindiconet. STJ retoma debate sobre locação por temporada em condomínios. Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/stj-retoma-debate-locacao-temporada-condominios-noticias-juridico
