No universo dos contratos de aluguel, uma das dúvidas mais comuns é: quem deve pagar o fundo de reserva do condomínio – o inquilino ou o proprietário? A resposta, embora pareça simples à luz da Lei do Inquilinato, envolve interpretações contratuais e situações específicas que podem gerar confusão.
Este conteúdo é um guia definitivo sobre o assunto, pensado para proprietários, locatários, corretores e administradoras de imóveis.
O Que É o Fundo de Reserva do Condomínio?
O fundo de reserva é uma quantia arrecadada dos condôminos (proprietários) com o objetivo de formar uma reserva financeira para cobrir despesas extraordinárias ou emergenciais, tais como:
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Reparos estruturais não previstos no orçamento anual;
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Substituição de elevadores ou bombas hidráulicas;
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Obras em áreas comuns ou de segurança;
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Ações judiciais contra o condomínio;
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Reequilíbrio financeiro do caixa condominial.
Esse fundo é obrigatório segundo a convenção do condomínio, e geralmente corresponde a 5% a 10% do valor da taxa condominial.
Responsabilidades Segundo a Lei
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece:
O proprietário (locador) deve pagar:
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A constituição do fundo de reserva (ou seja, sua formação inicial);
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Despesas extraordinárias do condomínio;
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Despesas com reformas estruturais ou valorização do prédio.
O inquilino (locatário) deve pagar:
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Despesas ordinárias, como:
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Manutenção rotineira,
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Salários de funcionários,
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Consumo de energia e água das áreas comuns,
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Pequenos reparos e limpezas,
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Conservação de equipamentos e áreas de lazer.
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Situação ambígua:
Se o fundo de reserva for usado para cobrir despesas ordinárias, como folha de pagamento ou manutenção de elevador, e isso estiver registrado no balancete, o inquilino pode ser obrigado a repor a quantia utilizada, mesmo sem ter contribuído para o fundo.
Exemplo Prático
Imagine que um edifício utiliza R$ 5.000 do fundo de reserva para trocar a bomba de água. Se essa troca for considerada emergencial e estrutural, a despesa é extraordinária — o proprietário paga.
Agora, se o fundo de reserva for utilizado temporariamente para cobrir salários atrasados de funcionários, e o condomínio decide repor o fundo nos meses seguintes, essa reposição pode ser cobrada do inquilino, pois a despesa original foi ordinária.
Contratos de Locação: O Que Deve Constar?
Para evitar dúvidas, o contrato de locação deve explicitar claramente:
✅ Quem arca com o fundo de reserva mensal;
✅ Se o inquilino reembolsará eventual uso do fundo para despesas ordinárias;
✅ Se há limitação de valores para reembolso de fundo de reserva;
✅ Modelo de prestação de contas (balancetes mensais, relatórios da administradora etc.).
Cláusula sugerida:
“O LOCATÁRIO se responsabiliza exclusivamente pelas despesas ordinárias do condomínio, excetuando-se qualquer contribuição ao fundo de reserva, salvo se o mesmo for utilizado para cobrir despesas ordinárias, hipótese em que a reposição poderá ser cobrada proporcionalmente ao LOCATÁRIO.”
Como Evitar Conflitos
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Informe-se com a administradora do condomínio sobre a finalidade do fundo de reserva e como ele está sendo usado;
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Leia atentamente os balancetes mensais e exija a descrição detalhada das despesas;
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Formalize o entendimento no contrato e, se necessário, revise cláusulas com um advogado;
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Converse com o proprietário ou inquilino com base em documentos oficiais (nunca apenas em suposições);
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Mediadores imobiliários ou administradoras podem facilitar a resolução de impasses, com isenção e clareza jurídica.
Conclusão
A responsabilidade sobre o pagamento do fundo de reserva em contratos de locação pode parecer simples à primeira vista, mas envolve nuances importantes. A regra geral é: constituição e uso para despesas extraordinárias são do proprietário; despesas ordinárias são do inquilino — e quando há uso cruzado, pode haver obrigação de reposição.
Para evitar confusões, é essencial contar com contratos bem redigidos, comunicação clara entre as partes e acompanhamento dos relatórios de despesas do condomínio. Corretores e administradores que dominam essas questões oferecem mais segurança jurídica e valor consultivo aos seus clientes.
Referências:
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EXAME. Quem paga o fundo de reserva: inquilino ou proprietário? https://exame.com/mercado-imobiliario/quem-paga-o-fundo-de-reserva-inquilino-ou-proprietario/
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Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato. Disponível em: https://www.planalto.gov.br
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QuintoAndar. Fundo de reserva: quem paga? https://quintoandar.com.br/guias
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Habitacional. Fundo de reserva: entenda suas regras. https://habitacional.com.br/blog
