Uma dúvida comum no mercado de locações é se o aluguel pode ser reajustado enquanto o contrato ainda está em vigor. A resposta é sim — desde que respeitadas regras específicas da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o que foi acordado previamente no contrato entre as partes.
A seguir, veja como funciona o reajuste, quais índices podem ser utilizados, quando é possível revisar o valor e como evitar conflitos na negociação.
Quando é Permitido o Reajuste do Aluguel?
Segundo o art. 18 da Lei do Inquilinato, o reajuste pode ser aplicado após cada período de 12 meses de contrato, respeitando o índice de correção estipulado entre as partes. O reajuste não pode ser arbitrário ou aplicado antes do prazo estabelecido.
O contrato deve prever:
-
A periodicidade do reajuste (geralmente anual);
-
O índice de correção monetária que será utilizado;
-
A forma de comunicação prévia entre as partes.
Principais Índices de Reajuste Utilizados
IGP-M (FGV)
Historicamente o mais comum nos contratos de locação. Pode apresentar alta volatilidade, como ocorreu entre 2020 e 2021.
IPCA (IBGE)
Índice oficial da inflação no Brasil. Mais estável e previsível que o IGP-M. Tem sido preferido em novos contratos para evitar aumentos abusivos.
INPC
Focado em famílias com renda até 5 salários mínimos. Variações mais suaves, ideal para contratos residenciais populares.
Importante: O índice deve ser livremente acordado, mas nunca imposto unilateralmente após a assinatura do contrato.
Exemplo Prático de Reajuste
Suponha um aluguel mensal de R$ 2.000 com reajuste anual pelo IPCA. O IPCA acumulado no período foi de 4,5%.
R$ 2.000 x 1,045 = R$ 2.090
Utilize calculadoras online ou planilhas para facilitar o cálculo.
Diferença entre Reajuste e Revisão
| Tipo | Quando pode ocorrer | Base legal | Aplicação prática |
|---|---|---|---|
| Reajuste | A cada 12 meses | Art. 18 da Lei 8.245 | Com base no índice definido no contrato |
| Revisão | Após 3 anos ou por defasagem | Art. 19 da Lei 8.245 | Por acordo ou judicialmente, conforme o mercado |
Revisão de aluguel não é automática — deve ser fundamentada por dados de mercado e pode exigir negociação ou processo judicial.
Como Negociar o Reajuste de Forma Amigável
-
Evite surpresas: mantenha o inquilino informado com no mínimo 30 dias de antecedência;
-
Apresente o cálculo detalhado com base no índice acordado;
-
Se o índice for alto (ex: IGP-M acima de 15%), considere uma negociação parcial para manter o inquilino e evitar vacância;
-
Corretores e administradoras devem atuar como mediadores entre as partes.
O Que Diz a Jurisprudência
O reajuste é válido desde que previsto em contrato e com base em índice oficial. Reajustes acima do índice pactuado ou sem previsão contratual podem ser anulados judicialmente. Também é ilegal reajustar o valor com base apenas na valorização do imóvel, exceto em revisão formal.
Conclusão
O reajuste anual do aluguel é uma prática legítima e regulamentada pela Lei do Inquilinato, desde que ocorra de forma transparente, proporcional e conforme as cláusulas contratuais. Para proprietários e gestores imobiliários, o ideal é acompanhar os índices e o mercado para evitar aumentos excessivos que possam comprometer a permanência do inquilino.
Já para os inquilinos, é fundamental ler com atenção o contrato antes da assinatura, se planejar financeiramente para os reajustes e, em caso de dúvidas ou discordâncias, buscar diálogo antes de qualquer medida judicial.
Referências:
-
EXAME. É possível reajustar o aluguel durante o contrato de locação?
https://exame.com/mercado-imobiliario/e-possivel-reajustar-o-aluguel-durante-o-contrato-de-locacao/ -
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
-
FGV, IBGE – Índices IGP-M, IPCA, INPC
