A usucapião é tradicionalmente associada à regularização de imóveis residenciais, mas o que muitos não sabem é que ela também pode ser aplicada a imóveis comerciais, desde que respeitados os critérios legais.
Neste guia completo, você vai entender como funciona a usucapião de imóveis usados para fins comerciais, quais os requisitos, tipos, prazos e documentos necessários, e em que situações essa alternativa pode ser a melhor solução para regularização patrimonial e segurança jurídica.
O Que é a Usucapião Comercial?
A usucapião comercial permite que uma pessoa que utilize um imóvel com fins empresariais — como loja, escritório, consultório, oficina ou galpão — adquira legalmente a propriedade após anos de uso contínuo, público e sem contestação, mesmo sem escritura registrada em seu nome.
A base legal está no Código Civil (art. 1.238 e seguintes), e se aplica tanto para imóveis residenciais quanto comerciais, desde que preenchidos os requisitos de tempo de posse, uso pacífico e intenção de dono.
Requisitos Legais para Usucapião de Imóvel Comercial
Os critérios para a usucapião comercial são praticamente os mesmos da usucapião ordinária ou extraordinária, com foco em imóveis utilizados como sede de atividade empresarial:
1. Posse contínua e pacífica
A ocupação deve ocorrer de forma ininterrupta, sem disputas ou ações judiciais, e com o conhecimento da vizinhança.
2. Ânimo de dono (animus domini)
É necessário demonstrar que o imóvel está sendo usado como se fosse de sua propriedade: reformas, pagamento de tributos, manutenção, entre outros.
3. Prazo mínimo de uso
O tempo de posse varia conforme o tipo de usucapião:
-
Usucapião extraordinária: 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou obras de valor social.
-
Usucapião ordinária: 10 anos, com boa-fé e justo título (mesmo que inválido).
-
Usucapião especial urbana (quando aplicável): 5 anos para imóveis de até 250m² usados para fins de subsistência.
4. Utilização para fins comerciais
A posse deve estar diretamente relacionada a uma atividade econômica: comércio, prestação de serviço, empresa, ponto de venda etc.
Exemplos de Situações Comuns
-
Um comerciante utiliza uma loja de rua há 12 anos, paga IPTU, realiza melhorias e nunca foi questionado por nenhum proprietário;
-
Um prestador de serviço ocupa um galpão abandonado há mais de 15 anos, mantém atividade contínua e paga contas em seu nome;
-
Um autônomo ocupa uma sala comercial esquecida por herdeiros sem processo de inventário.
Em todos os casos, é possível iniciar um processo de usucapião, desde que os documentos e testemunhas comprovem os requisitos legais.
Procedimentos: Judicial ou Extrajudicial?
➤ Usucapião Judicial
Requer ação judicial com petição inicial, documentos e testemunhas. O juiz notificará antigos proprietários e fará análise de mérito.
✔ Indicado quando há dúvidas, litígios ou oposição.
➤ Usucapião Extrajudicial
Feito em cartório, com ata notarial e documentos. Mais rápido, mas depende da ausência de impugnações.
✔ Recomendado para casos com posse pacífica, imóvel regularizável e sem conflitos.
Documentação Necessária
-
RG, CPF e comprovante de endereço;
-
Planta e memorial descritivo do imóvel com ART ou RRT;
-
Certidões negativas de débitos fiscais;
-
Matrícula do imóvel atualizada;
-
Ata notarial lavrada por cartório;
-
Comprovantes de posse: contas, recibos, fotos, reformas;
-
Declarações de vizinhos e testemunhas;
-
Justo título (quando houver) como contrato de compra e venda informal, promessa, recibo etc.
💡 A ajuda de um advogado é fundamental para garantir que toda a documentação esteja em conformidade.
Diferença Entre Usucapião Comercial e Regularização Fundiária
| Aspecto | Usucapião Comercial | Regularização Fundiária |
|---|---|---|
| Base Legal | Código Civil / Constituição | Lei nº 13.465/2017 |
| Natureza do imóvel | Imóveis privados | Imóveis públicos ou loteamentos irregulares |
| Prazo de uso | De 5 a 15 anos | Não exige tempo de posse específico |
| Requerente | Pessoa física ou jurídica | Comunidades, associações ou prefeituras |
| Via | Judicial ou extrajudicial | Administrativa e jurídica |
Quando a Usucapião Comercial é a Melhor Opção?
-
Imóveis comerciais ocupados há mais de 10 anos sem contrato registrado;
-
Lojas e pontos de venda abandonados por herdeiros ou empresas extintas;
-
Espaços em nome de terceiros que desapareceram ou não manifestam interesse;
-
Imóveis ocupados com base em promessa de compra não registrada.
Em todos esses casos, a usucapião pode resolver o impasse legal, garantir titularidade formal, permitir financiamentos, reformas e venda futura.
Conclusão
A usucapião de imóvel comercial é uma solução inteligente, econômica e legal para empresários e comerciantes que utilizam imóveis de terceiros há muitos anos, mas não têm escritura em seu nome.
Regularizar a propriedade por usucapião traz segurança jurídica, valorização do ponto comercial e liberdade patrimonial. Com orientação profissional adequada e documentação bem organizada, o processo é viável e vantajoso.
Referência:
-
EXAME. Usucapião de imóvel comercial: como funciona e quais os requisitos legais
https://exame.com/mercado-imobiliario/usucapiao-de-imovel-comercial-como-funciona-e-quais-os-requisitos-legais/ -
Código Civil Brasileiro – Art. 1.238 a 1.244
-
Provimento CNJ nº 65/2017 – Usucapião Extrajudicial
-
Jurisprudência STJ e TJSP – Usucapião de imóvel comercial
