Vender um imóvel pode parecer simples, mas muitas vezes o processo é travado por dívidas ocultas ou pendências documentais que comprometem a legalidade da transação. Em alguns casos, o problema está no imóvel em si. Em outros, na situação fiscal ou judicial do proprietário.
Neste artigo, você vai entender quais são as dívidas que realmente impedem a venda de um imóvel, como identificar essas pendências e o que fazer para regularizar a situação e garantir uma venda segura.
🧾 1. Dívidas Diretas do Imóvel: O Que Realmente Impede a Venda
Essas são dívidas ou restrições que acompanham o imóvel e constam na matrícula ou nos sistemas da prefeitura. Não importa quem seja o dono: elas continuam atreladas ao bem até a regularização.
📌 IPTU em atraso
O não pagamento do IPTU pode levar à inscrição na dívida ativa do município e gerar bloqueio na matrícula. O imóvel só pode ser vendido após a quitação ou parcelamento da dívida.
📌 Dívidas de condomínio
As chamadas obrigações propter rem (que acompanham o imóvel) impedem a venda segura. Se houver taxas condominiais atrasadas, o comprador poderá responder por elas caso não sejam quitadas previamente.
📌 Financiamento não quitado (alienação fiduciária)
Se o imóvel está financiado e consta com alienação fiduciária em favor de um banco, ele não pode ser transferido até que o contrato seja quitado ou o banco autorize a venda com transferência da dívida.
📌 Hipoteca, penhora ou indisponibilidade judicial
Essas restrições legais podem surgir por ações judiciais e são registradas na matrícula do imóvel, bloqueando qualquer tentativa de venda até a resolução do processo.
👤 2. Dívidas e Pendências do Proprietário: Podem Atrapalhar?
Embora as dívidas pessoais do vendedor não estejam automaticamente vinculadas ao imóvel, elas podem gerar ações judiciais que resultam na penhora da propriedade.
🧨 Dívidas fiscais (com a Receita, INSS ou Município)
Se o vendedor é devedor recorrente, a Justiça pode determinar a penhora do imóvel como garantia de pagamento, o que inviabiliza a venda.
⚖️ Ações trabalhistas ou execuções civis
Empresas ou empresários com condenações trabalhistas ou civis podem ter seus imóveis bloqueados judicialmente até que os débitos sejam pagos.
📉 Nome negativado ou protestos
Embora o nome negativado não impeça a venda em si, ele dificulta transações financiadas, pois os bancos podem recusar liberar crédito se houver dúvidas sobre a origem ou segurança da transação.
🚧 3. Restrições Adicionais Que Impedem a Venda
📁 Imóvel sem escritura registrada
Sem registro em cartório, não há como formalizar a transferência da propriedade. Contratos de compra e venda sem registro não bastam legalmente.
🧱 Construções irregulares
Casas com ampliações não averbadas, construções sem alvará ou fora das normas urbanísticas não podem ser transferidas legalmente até serem regularizadas.
⚰️ Imóvel em inventário
Se o dono faleceu e o imóvel ainda está em nome dele, somente após o término do inventário e o registro da partilha é que o imóvel poderá ser vendido.
✅ Como Regularizar e Viabilizar a Venda do Imóvel
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Levante toda a documentação atualizada: certidão de matrícula, escritura, IPTU, certidões negativas (cível, trabalhista, fiscal).
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Verifique a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis: é nela que constam penhoras, hipotecas e alienações.
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Quite ou negocie os débitos existentes:
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IPTU: parcelável em até 60 vezes em muitos municípios.
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Condomínio: pode ser negociado com o síndico.
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Financiamento: avalie a portabilidade ou quitação antecipada.
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Atualize o registro do imóvel: regularize reformas e ampliações na prefeitura e registre no cartório.
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Evite vender imóveis judicializados: tente solucionar ações antes de ofertar o imóvel no mercado.
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Converse com um advogado imobiliário: ele poderá indicar a melhor estratégia de regularização, especialmente em caso de bloqueios judiciais ou inventários.
💡 Dica Para Corretores e Compradores
Antes de anunciar ou fazer uma proposta de compra, solicite a matrícula atualizada do imóvel (emitida nos últimos 30 dias) e as certidões negativas do vendedor. Isso evita transtornos, economiza tempo e protege todas as partes envolvidas.
✅ Conclusão
A venda de um imóvel pode ser frustrada por dívidas atreladas ao bem ou ao vendedor, mas com análise documental, negociação e orientação jurídica adequada, esses problemas podem ser resolvidos.
Imóveis com pendências podem até ser negociados, desde que o comprador seja bem informado e as dívidas sejam resolvidas antes da transferência da escritura.
A regularização é sempre o caminho mais seguro para garantir valorização patrimonial e transações tranquilas.
Referência:
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EXAME. Que tipos de dívidas impedem a venda de um imóvel?
https://exame.com/mercado-imobiliario/que-tipos-de-dividas-impedem-a-venda-de-um-imovel/ -
Código Civil Brasileiro – Art. 1.245 a 1.247
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Lei nº 13.097/2015 – Prioridade da matrícula
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STJ – Jurisprudência sobre obrigações propter rem
