Você sabia que registrar um imóvel não é só apresentar a escritura no cartório e esperar o carimbo final? Existe uma etapa anterior, silenciosa, mas decisiva para garantir o sucesso e a segurança jurídica de toda a operação: a prenotação.
Se você é comprador, vendedor, corretor ou investidor, entender esse procedimento é essencial para evitar fraudes, disputas e perda de prioridade na regularização de um imóvel. Neste artigo, explicamos tudo que você precisa saber sobre a prenotação e por que ela é um dos principais pilares do sistema registral brasileiro.
O que é prenotação?
A prenotação é a anotação feita no Livro de Protocolo do Cartório de Registro de Imóveis no momento em que um título é apresentado para registro — como uma escritura pública de compra e venda, contrato de financiamento, inventário ou doação.
Esse registro inicial não significa que o título foi aceito ou validado, mas sim que ele entrou na fila de análise com prioridade legal, garantindo ao requerente o direito de ser atendido antes de qualquer outro que apresente documento referente ao mesmo imóvel.
Qual é a função da prenotação?
A prenotação serve para garantir a ordem cronológica das solicitações de registro. Isso é importante porque evita que um imóvel seja vendido duas vezes, hipotecado sem autorização ou que surjam registros conflitantes na matrícula.
A legislação brasileira adota o chamado princípio da prioridade, previsto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que estabelece que o título que for prenotado primeiro terá preferência sobre os demais, desde que esteja regular.
Exemplo prático
Imagine que João vende um imóvel para Maria, e no mesmo dia vende o mesmo imóvel, de má-fé, para Carlos. Ambos vão ao cartório para registrar a compra.
-
Maria chega às 10h e apresenta a escritura para registro.
-
Carlos chega às 15h e apresenta a dele.
Mesmo que Carlos tenha todos os documentos em ordem, a prenotação de Maria foi feita antes. Por isso, ela tem prioridade no registro. A de Carlos será recusada, pois o imóvel já terá sido registrado em nome de Maria.
Esse é apenas um dos cenários em que a prenotação protege o comprador de boa-fé.
Quanto tempo dura a prenotação?
A prenotação tem validade de 30 dias, contados a partir do primeiro dia útil seguinte à sua anotação no cartório. Durante esse prazo:
-
O cartório analisa a documentação;
-
Se houver pendências, emite uma nota de exigência;
-
O apresentante deve cumprir as exigências dentro do mesmo prazo.
Se o prazo expirar sem que as pendências sejam sanadas, a prenotação caduca. Isso significa que o direito de prioridade é perdido, e outro interessado pode apresentar um título sobre o mesmo imóvel.
Quais são os principais erros que levam à perda da prenotação?
-
Desatenção ao prazo legal;
-
Entrega de documentos incompletos ou com erros;
-
Falta de pagamento das taxas cartorárias;
-
Ausência de resposta à nota de exigência emitida pelo cartório;
-
Falta de acompanhamento do processo por parte do comprador ou do corretor.
Evitar esses erros é simples: basta acompanhar o protocolo no cartório, responder rapidamente às exigências e, se necessário, contar com o apoio de um advogado especializado.
Qual a diferença entre prenotação e averbação?
Prenotação é o ato de protocolar um pedido de registro, garantindo prioridade de análise.
Averbação é o ato de registrar alterações não patrimoniais na matrícula do imóvel, como:
-
Mudança de nome do proprietário;
-
Casamento ou divórcio do titular;
-
Construção de benfeitoria;
-
Instituição de usufruto ou servidão.
Ou seja, enquanto a prenotação antecede o registro e protege direitos, a averbação atualiza informações já existentes na matrícula.
Dica para corretores e imobiliárias
Para corretores de imóveis, a prenotação pode ser usada como um elemento de segurança e transparência durante a negociação. Sempre oriente o cliente a:
-
Conferir a matrícula atualizada do imóvel;
-
Exigir que a escritura seja levada imediatamente ao cartório para prenotação;
-
Solicitar cópia do protocolo para acompanhar o processo.
Em casos de financiamento, a prenotação também garante ao banco que o imóvel não será negociado com terceiros até a finalização do processo.
Conclusão
A prenotação é muito mais do que um simples “carimbo de entrada” no cartório. É ela que garante ordem, prioridade, segurança e legalidade em todas as operações que envolvem a transferência ou alteração de direitos sobre um imóvel.
Por isso, esteja atento: em qualquer transação imobiliária, exigir a prenotação e monitorar seu andamento é um passo obrigatório para garantir que todo o processo aconteça com segurança — tanto jurídica quanto patrimonial.
Referências
-
EXAME. O que é a prenotação? Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/o-que-e-a-prenotacao/
-
Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos, Art. 186
-
QuintoAndar. Manual imobiliário: prenotação
https://www.quintoandar.com.br/guias/manual-imobiliario/prenotacao/ -
Central das Certidões. O que é prenotação e qual a sua importância?
https://blog.centraldascertidoes.com.br/prenotac/ -
1º Registro de Imóveis de Goiânia.
https://1rigv.com.br/o-que-e-prenotacao/
