A atualização do valor de imóveis no Imposto de Renda é uma novidade que pode representar uma excelente oportunidade de planejamento tributário para quem possui bens imobiliários registrados com valores defasados — ou seja, abaixo do valor de mercado atual. Essa prática agora é regulamentada e autorizada pela Receita Federal até 16 de dezembro de 2024, por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024.
Na prática, essa atualização pode significar economia tributária futura, além de trazer maior transparência para o contribuinte junto à Receita. Mas para isso, é necessário entender os detalhes da regra, os custos envolvidos e os possíveis impactos financeiros.
Por que atualizar o valor do imóvel?
Pela regra tradicional, o imóvel deve ser declarado no IR pelo valor de aquisição, sem correção monetária, mesmo que seu valor de mercado tenha dobrado ou triplicado ao longo dos anos. Isso pode gerar um grande ganho de capital tributável no momento da venda, pois a diferença entre o valor original e o valor de venda é considerada lucro — e, portanto, sujeita à tributação.
Com a atualização autorizada pela Receita, o contribuinte pode antecipar o pagamento de um imposto menor sobre essa diferença, recalculando o valor do bem para o preço de mercado atual.
Como funciona a atualização?
A atualização é opcional e pode ser feita por pessoas físicas e jurídicas até o dia 16 de dezembro de 2024. A proposta é simples:
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O contribuinte declara que deseja atualizar o valor do imóvel no sistema da Receita;
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Informa o valor de mercado atual (é recomendado ter um laudo de avaliação ou parecer técnico);
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Calcula e paga um imposto sobre a diferença entre o valor original e o valor atualizado;
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Esse novo valor passa a ser o registrado no IR como o custo do imóvel.
Quais são as alíquotas de imposto?
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Pessoa física: 4% sobre o ganho (diferença entre o valor original e o valor de mercado).
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Pessoa jurídica: 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre o ganho de capital.
Comparando com as alíquotas normais de ganho de capital — que podem chegar a 22,5% para pessoas físicas e até 34% para pessoas jurídicas — essa opção representa uma redução significativa na carga tributária, desde que bem planejada.
Exemplo prático
Imagine que você comprou um imóvel em 2010 por R$ 200 mil e hoje ele vale R$ 500 mil. Pela regra tradicional, se você vendê-lo agora por R$ 500 mil, pagará IR sobre R$ 300 mil de lucro.
Mas com a atualização:
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Você declara o novo valor de R$ 500 mil;
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Paga 4% sobre os R$ 300 mil de diferença = R$ 12 mil de imposto;
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O valor do imóvel no IR passa a ser R$ 500 mil;
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No futuro, se você vender o imóvel por esse valor, não haverá mais imposto a pagar.
Condição para usufruir 100% do benefício: manter o imóvel por 15 anos
A legislação prevê que o benefício fiscal é proporcional ao tempo em que o imóvel é mantido após a atualização. Isso significa que, se o imóvel for vendido antes de completar 15 anos da atualização, o valor economizado na antecipação do imposto será proporcionalmente reduzido.
Segue a tabela de aplicação proporcional:
| Tempo após a atualização | Percentual do benefício mantido |
|---|---|
| Até 3 anos | 0% |
| 5 anos | 24% |
| 10 anos | 62% |
| 15 anos ou mais | 100% |
Se o imóvel for vendido em apenas dois anos após a atualização, por exemplo, todo o imposto antecipado será considerado devido novamente — sem benefício fiscal.
É obrigatório contratar um avaliador?
Não é obrigatório, mas altamente recomendado. A Receita Federal não exige um laudo técnico, mas, em caso de fiscalização, será necessário justificar o novo valor declarado. Um laudo de avaliação imobiliária, assinado por engenheiro, corretor ou empresa especializada, é a forma mais segura de comprovar o valor de mercado atribuído ao imóvel.
Dicas para corretores e investidores
Corretores e imobiliárias podem utilizar essa medida como argumento estratégico para:
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Ajudar clientes a organizar sua documentação fiscal antes da venda;
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Orientar investidores a reduzirem a carga tributária futura;
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Apresentar imóveis com documentação atualizada, facilitando financiamento e venda;
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Planejar a sucessão patrimonial com maior economia de impostos.
Conclusão
A nova possibilidade de atualização do valor de imóveis no Imposto de Renda representa uma excelente ferramenta de antecipação fiscal com economia tributária. No entanto, essa decisão deve ser tomada com cautela, considerando o tempo previsto de posse do imóvel, o impacto financeiro imediato do imposto a ser pago e a segurança na avaliação do bem.
Para quem pretende manter os imóveis no longo prazo, essa pode ser uma jogada inteligente. Mas para quem planeja vender em breve, é necessário fazer os cálculos com atenção. E, sempre que possível, consultar um contador ou especialista tributário para tomar a melhor decisão.
Referências:
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Receita Federal. Atualizar valor de bens imóveis – Dabim.
https://www.gov.br/pt-br/servicos/atualizar-valor-de-bens-imoveis -
Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024
https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=140646 -
EXAME. Como atualizar o valor de um imóvel no Imposto de Renda.
https://exame.com/mercado-imobiliario/como-atualizar-o-valor-de-um-imovel-ir/ -
Conselho Federal de Contabilidade – orientações sobre tributação imobiliária.
