No regime de comunhão parcial de bens, regra padrão adotada por casais que não escolhem outro regime no momento do casamento, os bens adquiridos após a união pertencem ao casal, enquanto os bens adquiridos antes do casamento são considerados patrimônio individual.
Na prática, isso significa que um imóvel comprado antes do casamento não entra na partilha de bens em caso de divórcio e, teoricamente, pode ser vendido sem o consentimento do outro cônjuge. No entanto, existem exceções importantes, especialmente quando o bem é utilizado como residência familiar.
Quando a Autorização do Cônjuge É Obrigatória?
Mesmo sendo um bem adquirido antes do casamento, a legislação brasileira impõe restrições para a venda de imóveis utilizados como moradia da família. De acordo com o artigo 1.647 do Código Civil, mesmo que o imóvel seja bem particular de um dos cônjuges, a venda depende da autorização expressa do outro quando:
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O imóvel é o lar do casal;
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Há dependência econômica de um dos cônjuges;
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A venda coloca em risco o direito à moradia.
Essa regra vale mesmo se o cônjuge vendedor for o único proprietário registrado.
Exemplo Prático
João comprou um apartamento em 2015. Em 2018, casou-se com Marina sob o regime de comunhão parcial de bens. O casal passou a morar no apartamento.
Apesar do imóvel ter sido comprado por João antes do casamento, ele não pode vendê-lo sem o consentimento formal de Marina, já que se trata do lar do casal. Essa exigência se mantém mesmo que Marina não tenha contribuído financeiramente para a compra.
Benfeitorias e Valorização Durante o Casamento
Outro aspecto relevante é o impacto das benfeitorias realizadas durante a união:
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Se as melhorias forem feitas com recursos comuns, o cônjuge que não é proprietário pode ter direito à metade do valor agregado ao imóvel.
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Esse valor não transforma o imóvel em bem comum, mas pode gerar direito de ressarcimento ou compensação em caso de separação.
Exemplo:
Um imóvel avaliado em R$ 300 mil no início do casamento passa a valer R$ 450 mil após reformas. Se houver comprovação de que os recursos utilizados vieram do casal, o cônjuge não-proprietário pode pleitear meação sobre os R$ 150 mil de valorização.
Pagamento de Financiamento Durante o Casamento
Situações em que o financiamento foi iniciado antes do casamento, mas continuado e quitado na constância da união, também exigem atenção:
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A parte paga antes do casamento continua sendo patrimônio individual;
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A parte quitada após o casamento, com recursos do casal, entra na comunhão e deve ser dividida proporcionalmente.
Corretores devem pedir a comprovação de cronogramas de financiamento e documentação bancária, especialmente em transações com divórcio ou partilha envolvida.
Como Corretores e Imobiliárias Devem Proceder?
1. Solicitar a Certidão de Casamento Atualizada
É importante confirmar o regime de bens e o estado civil atual do proprietário.
2. Verificar a Matrícula do Imóvel
A matrícula deve indicar o nome do proprietário e, se casado, constar a averbação do casamento. A ausência dessa averbação pode causar dúvidas e travar a venda.
3. Exigir a Autorização do Cônjuge Quando Necessário
Mesmo em bens particulares, se o imóvel é usado como residência familiar, a assinatura do cônjuge é obrigatória no contrato e escritura de venda.
4. Orientar o Cliente a Buscar Apoio Jurídico
Situações complexas (como herança, separação de fato ou dissolução de união estável) devem sempre ser analisadas com um advogado especializado.
Documentos Recomendados Para Venda Segura
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Certidão de casamento atualizada (com regime de bens);
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Escritura ou contrato de compra do imóvel;
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Matrícula atualizada do imóvel (últimos 30 dias);
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Comprovante de quitação do imóvel (se financiado);
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Autorização expressa do cônjuge (se o imóvel for lar da família).
Conclusão
Embora o imóvel adquirido antes do casamento em regime de comunhão parcial de bens seja, em regra, de propriedade exclusiva de quem o comprou, a venda pode ser condicionada à anuência do outro cônjuge caso ele seja utilizado como residência do casal.
Corretores e profissionais do mercado imobiliário devem estar atentos a essas nuances legais para garantir transações seguras, jurídicas e livres de disputas futuras. A regularidade documental e a orientação jurídica são pilares para a valorização e segurança do negócio.
Referências:
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EXAME. Como funciona a venda de imóvel adquirido antes do casamento em comunhão parcial de bens. Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/como-funciona-a-venda-de-imovel-adquirido-antes-do-casamento-em-comunhao-parcial-de-bens/
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Código Civil Brasileiro – Art. 1.647. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
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CNB/CF – Notas sobre averbação de casamento em registros imobiliários. Disponível em: https://www.cnbsp.org.br/
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JusBrasil. Venda de imóvel particular na comunhão parcial. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/
