Como Regularizar um Imóvel Sem Matrícula? Guia Prático Para Formalizar Sua Propriedade

Ter um imóvel sem matrícula impede o proprietário de acessar uma série de direitos: não é possível vender legalmente, financiar, registrar no nome de herdeiros, obter alvarás ou realizar negócios seguros. A boa notícia é que regularizar um imóvel sem matrícula é possível, embora o processo exija paciência, estratégia e, em muitos casos, apoio jurídico.

Neste artigo, explicamos os caminhos possíveis, os documentos necessários, os custos estimados e as consequências de manter um imóvel irregular.

📌 O Que É Matrícula do Imóvel?

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. É um documento único, expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis, onde constam todas as informações sobre:

• Proprietário atual e anteriores;

• Localização e confrontações do terreno;

• Área construída e benfeitorias;

• Transações realizadas (vendas, penhoras, hipotecas);

• Regularizações administrativas e judiciais.

Sem matrícula, o imóvel não tem validade legal perante terceiros, mesmo que exista contrato de compra e venda ou ocupação de longa data.

🛠️ Formas de Regularizar um Imóvel Sem Matrícula

1. 📜 Escritura Pública com Registro

Se o imóvel foi adquirido por contrato informal, e os antigos proprietários ainda estão vivos ou podem ser localizados:

• Solicite a escritura pública de compra e venda em Cartório de Notas;

• Em seguida, registre essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente;

• Isso cria oficialmente a matrícula do imóvel.

📌 Importante: Só a escritura não basta. O registro é o que gera a propriedade legal.

2. ⚖️ Usucapião (Judicial ou Extrajudicial)

Se você ocupa o imóvel há anos e não tem acesso ao vendedor ou herdeiros, pode solicitar a usucapião, um instrumento legal para adquirir a propriedade com base na posse prolongada e pacífica.

a) Usucapião Extrajudicial

• Feita diretamente no cartório;

• Requer: ata notarial, documentos de posse, planta do imóvel, certidões negativas;

• Mais rápida e menos onerosa, indicada quando não há oposição.

b) Usucapião Judicial

• Necessária em casos de litígio, dúvidas ou ausência de consenso entre vizinhos;

• Processo com advogado e decisão judicial;

• Requisitos variam conforme a modalidade (extraordinária, especial urbana, rural etc.).

🕓 Tempo estimado: de 6 meses a 3 anos.

3. 🏘️ REURB – Regularização Fundiária Urbana

Se o imóvel está em um loteamento irregular ou ocupação consolidada, é possível usar o mecanismo da REURB, previsto na Lei 13.465/2017.

Como funciona:

• A regularização é feita pela prefeitura local;

• Após o processo, o imóvel é desmembrado, matriculado e registrado em nome dos ocupantes;

• Pode ser gratuita (REURB-S) ou onerosa (REURB-E), conforme perfil social dos moradores.

💡 Ideal para comunidades urbanas, bairros irregulares e conjuntos habitacionais não formalizados.

4. 🧱 Direito de Laje

Imóveis construídos sobre outros imóveis, especialmente em áreas urbanas densas, podem ser regularizados com base no direito de laje, que permite o registro de unidades autônomas mesmo sem desmembramento do terreno.

📌 Requisitos:

• Construção sobre laje de imóvel já registrado;

• Concordância entre as partes;

• Planta aprovada pela prefeitura.

📄 Documentos Necessários Para Regularizar

• Documentos pessoais do possuidor/proprietário;

• Contratos de compra e venda, recibos, declarações de posse;

• Comprovantes de pagamento de IPTU, contas de luz/água;

• Planta e croqui do imóvel com assinatura de engenheiro;

• Certidões negativas de débitos e ônus reais;

• Ata notarial (no caso de usucapião).

💰 Custos Estimados

❗ Consequências de Não Regularizar

Manter um imóvel sem matrícula pode gerar:

• Impossibilidade de venda legal ou financiamento;

• Bloqueios em inventários ou heranças;

• Insegurança jurídica (ocupações, disputas, falsificações);

• Desvalorização do bem frente ao mercado formal.

✅ Conclusão

Regularizar um imóvel sem matrícula não é apenas uma questão burocrática — é um passo essencial para garantir segurança, valorização e acesso a crédito imobiliário. Seja por meio da escritura pública, usucapião, REURB ou direito de laje, é possível formalizar a situação e transformar a posse em propriedade de fato e de direito.

Procure sempre um advogado ou tabelião de confiança para orientar o melhor caminho, considerando seu caso específico e a documentação disponível.

Referências:

• EXAME. Como regularizar um imóvel sem matrícula?
  https://exame.com/mercado-imobiliario/como-regularizar-um-imovel-sem-matricula/

• Lei nº 13.465/2017 – Regularização Fundiária Urbana

• Código Civil – Art. 1.238 (Usucapião)

• CNJ – Provimento nº 65/2017 (usucapião extrajudicial)

• Cartório 24h – Procedimentos de registro e escritura pública