Muitas famílias brasileiras constroem mais de uma casa em um mesmo terreno com o objetivo de acomodar filhos, parentes ou mesmo gerar renda com aluguel. No entanto, sem a devida regularização, essas construções podem enfrentar problemas legais, tributários e de valorização.
A boa notícia é que sim, é possível regularizar duas (ou mais) casas em um único terreno — desde que sejam cumpridos os requisitos legais e técnicos estabelecidos pela legislação municipal e federal.
Neste artigo, você entenderá as opções viáveis para regularizar imóveis compartilhados no mesmo lote e como corretores e imobiliárias podem orientar seus clientes nesse processo.
Por Que Regularizar?
Antes de falarmos das alternativas, é importante reforçar os benefícios da regularização:
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Permite venda ou financiamento individual das unidades;
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Reduz riscos de litígios judiciais entre herdeiros ou familiares;
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Garante segurança jurídica para proprietários e inquilinos;
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Valoriza o imóvel no mercado formal;
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Evita multas por construção irregular.
Opção 1: Desmembramento do Terreno
O desmembramento consiste na divisão física do terreno original em dois ou mais lotes independentes, cada um com sua matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
Requisitos:
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O lote original deve ter metragem suficiente para cumprir a área mínima exigida para cada fração (por exemplo: 125 m² por unidade em áreas urbanas, conforme a Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Lei nº 6.766/1979);
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Respeitar os recuos, taxa de ocupação e índice de aproveitamento previstos no plano diretor do município;
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Projeto técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto e aprovado pela prefeitura;
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Regularização junto ao cartório de imóveis.
Importante:
O desmembramento só é viável onde a legislação local permite. Em áreas de zoneamento mais restritivo ou em bairros planejados, pode haver limitações quanto ao número de construções por lote.
Opção 2: Instituição de Condomínio Urbano Simples
Quando não é possível dividir fisicamente o terreno, a alternativa é instituir um condomínio urbano, conforme prevê o Código Civil e a Lei nº 13.465/2017.
Neste modelo:
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As construções continuam no mesmo terreno;
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Cada unidade passa a ter uso exclusivo, com fração ideal do terreno atribuída;
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É criado um registro condominial, com convenção e planta aprovada;
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As unidades recebem matrículas individualizadas para efeitos de compra, venda e financiamento.
Vantagens:
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Processo mais rápido e barato do que o desmembramento;
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Aceito por cartórios e bancos para financiamento, desde que a documentação esteja completa;
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Viável mesmo em lotes com área pequena.
Opção 3: Regularização Fundiária Urbana (REURB)
Para casos de imóveis construídos sem projeto aprovado, ou em áreas ocupadas há muitos anos, a REURB (criada pela Lei nº 13.465/2017) pode ser uma solução viável.
Como funciona:
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Pode ser solicitada individual ou coletivamente (por moradores do bairro);
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Exige comprovação de posse legítima, de boa-fé, e que o imóvel esteja consolidado há pelo menos 5 anos;
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A prefeitura inicia o processo com apoio técnico e urbanístico, podendo emitir o termo de legitimação fundiária.
Quando usar:
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Ideal para áreas periféricas, comunidades urbanas e terrenos sem matrícula atualizada;
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Permite acesso ao registro oficial sem necessidade de ação judicial.
Custos Envolvidos
O processo de regularização envolve:
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Honorários de engenheiro ou arquiteto para elaboração do projeto e ART;
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Taxas municipais para análise, aprovação e eventual licenciamento;
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Despesas cartorárias para registro e averbação;
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Em caso de REURB, os custos podem ser subsidiados ou reduzidos pelo município.
O Papel do Corretor de Imóveis
Corretores e imobiliárias desempenham um papel estratégico na regularização:
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Identificar imóveis com potencial de divisão ou regularização;
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Orientar proprietários quanto às etapas e benefícios legais;
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Evitar a venda de imóveis com pendências, que podem resultar em cancelamento de contratos ou judicialização;
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Ampliar o mercado de atuação, atuando também na gestão de regularização patrimonial e fundiária.
Uma venda segura começa com documentação correta.
Conclusão
Regularizar duas casas em um único terreno é plenamente possível e altamente recomendável, seja por desmembramento, por instituição de condomínio urbano ou por meio de programas de regularização fundiária. O caminho ideal dependerá do zoneamento, da metragem do lote, da existência (ou não) de planta aprovada e da legislação local.
Com orientação técnica e apoio profissional, é possível transformar situações informais em oportunidades legais de valorização, venda ou financiamento, beneficiando proprietários, investidores e corretores.
Referências:
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EXAME. É possível regularizar duas casas em um mesmo terreno? Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/e-possivel-regularizar-duas-casas-em-um-mesmo-terreno/
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Lei nº 13.465/2017 – Regularização fundiária urbana. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm
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Lei nº 6.766/1979 – Parcelamento do solo urbano. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm
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Código Civil Brasileiro – Condomínio Edilício. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
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Cartórios de Registro de Imóveis. Informações sobre averbação e registros. Disponível em: https://www.irib.org.br/
