A dúvida sobre quem paga o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em uma transação imobiliária é mais comum do que parece. Embora pareça uma questão simples, a resposta depende de vários fatores, como o momento da transferência, cláusulas contratuais e até mesmo decisões judiciais.
Neste guia, explicamos o que a legislação diz, o que é praticado no mercado, e como proteger comprador e vendedor de eventuais prejuízos ou conflitos.
📌 O que é o IPTU e por que ele gera dúvidas em vendas?
O IPTU é um imposto municipal cobrado anualmente de quem possui a propriedade, domínio útil ou posse de um imóvel urbano. A cobrança é feita no início do ano com base em quem está registrado como proprietário ou responsável pelo imóvel junto à prefeitura.
A dúvida surge porque, em muitos casos, o imóvel muda de mãos durante o ano fiscal, mas o imposto já foi lançado em nome de quem era o proprietário em 1º de janeiro.
🔍 De quem é a responsabilidade legal?
1. Segundo a legislação fiscal (regra geral):
O responsável legal pelo pagamento do IPTU é quem consta como proprietário ou possuidor do imóvel no cadastro da prefeitura no início do ano (1º de janeiro). Isso significa que, mesmo que o imóvel seja vendido em março, o vendedor ainda poderá receber a cobrança integral do IPTU de todo o ano — a menos que haja acordo em contrário.
2. Segundo a prática contratual (mercado imobiliário):
É comum que o contrato de compra e venda contenha uma cláusula determinando a divisão proporcional do imposto, conforme os meses em que cada parte ocupou o imóvel. Exemplo:
“O imposto predial referente ao exercício do ano vigente será pago de forma proporcional pelas partes, considerando a data da imissão de posse.”
Essa cláusula tem força legal entre as partes, mesmo que não altere, do ponto de vista da prefeitura, o nome vinculado à cobrança.
⚠️ Riscos para o comprador: cuidado com débitos anteriores
Ao comprar um imóvel, é essencial verificar se há dívidas de IPTU em aberto. Isso porque, mesmo que a dívida seja anterior à compra, o IPTU é um imposto “propter rem” — ou seja, segue o bem, não a pessoa.
Assim, se houver pendências, o novo proprietário pode ser responsabilizado judicialmente, inclusive com risco de penhora do imóvel.
O que fazer:
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Solicite uma certidão negativa de débitos de IPTU junto à prefeitura;
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Exija no contrato que o vendedor quite todas as obrigações até a data da venda;
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Se possível, retenha parte do valor da compra para garantir a quitação total antes da escritura.
🧾 IPTU parcelado: quem paga após a venda?
Quando o IPTU está sendo pago em parcelas mensais e ocorre uma venda no meio do ano, o ideal é que o contrato defina:
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Quem será responsável pelas parcelas futuras;
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Se haverá compensação proporcional entre as partes;
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Se o novo proprietário assumirá o parcelamento ou se o vendedor quitará o imposto antes da transferência.
📃 E nos contratos de gaveta?
Nos contratos de gaveta (acordos informais de compra e venda, sem registro oficial), a prefeitura continuará responsabilizando o proprietário legal do imóvel — ou seja, o vendedor que ainda consta na matrícula.
Mesmo que o comprador passe a morar no imóvel e pague o IPTU, o risco de inadimplência recai sobre o vendedor, o que pode causar problemas judiciais, bloqueios e até leilões do bem.
Por isso, em casos de contratos de gaveta:
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Formalize, sempre que possível, uma procuração pública autorizando o comprador a tratar de tributos municipais;
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Ou, preferencialmente, registre oficialmente a compra, mesmo que em contrato de compromisso de compra e venda registrado em cartório.
📜 O que diz a jurisprudência?
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu que tanto o proprietário legal quanto o possuidor direto do imóvel (como o comprador que já tomou posse) podem ser responsabilizados pelo IPTU, cabendo à legislação municipal indicar quem é o contribuinte principal.
Ou seja, em caso de inadimplência, o município pode cobrar qualquer um dos envolvidos, tornando essencial o alinhamento contratual e a regularização da titularidade do imóvel junto à prefeitura.
🧠 Dicas práticas para corretores e imobiliárias
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Oriente seus clientes a sempre negociar claramente a divisão do IPTU em contratos de compra e venda;
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Auxilie na verificação de débitos junto à prefeitura;
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Inclua cláusulas específicas sobre responsabilidade tributária nos modelos de contrato padrão;
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Reforce a necessidade de transferência cadastral do IPTU após a escritura.
Conclusão
A responsabilidade pelo IPTU em transações imobiliárias depende de dois fatores principais: a titularidade no cadastro municipal e o que for acordado contratualmente. Para garantir segurança jurídica e evitar surpresas desagradáveis, o ideal é:
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Formalizar a divisão do IPTU em contrato;
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Verificar certidões negativas antes da compra;
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Atualizar o cadastro do imóvel junto à prefeitura após a transação.
Esse cuidado protege tanto compradores quanto vendedores e fortalece a profissionalização do mercado imobiliário.
Referências
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EXAME. IPTU em transações imobiliárias: de quem é a responsabilidade — do vendedor ou do comprador?
https://exame.com/mercado-imobiliario/iptu-em-transacoes-imobiliarias-de-quem-e-a-responsabilidade-do-vendedor-ou-do-comprador/ -
Código Tributário Nacional – Lei nº 5.172/1966
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STJ – Jurisprudência sobre IPTU e responsabilidade solidária
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Prefeitura de São Paulo e outras capitais – Portais de consulta e emissão de certidões
