O Condomínio Pode Expulsar um Morador? Entenda os Limites Legais e Procedimentos

A expulsão de um morador é uma medida extrema e polêmica no universo condominial. Embora o direito à propriedade esteja garantido pela Constituição Federal, ele não é absoluto. Quando o comportamento de um condômino (ou inquilino) viola sistematicamente as normas de convivência e prejudica o sossego, a saúde ou a segurança dos demais, o condomínio pode, sim, buscar judicialmente sua exclusão.

Este tema desperta dúvidas entre moradores, corretores e administradoras, e é essencial compreender o que a lei permite, quais os limites e os procedimentos adequados para lidar com condutas antissociais.

O Que Diz a Lei?

O Código Civil Brasileiro trata da conduta dos moradores em seu Art. 1.336 e Art. 1.337, que tratam das obrigações do condômino e das penalidades aplicáveis ao comportamento antissocial.

Art. 1.336 – Obrigações do condômino:

  • Contribuir para as despesas do condomínio;

  • Não causar danos à edificação;

  • Não utilizar sua unidade de forma prejudicial ao sossego e salubridade dos demais.

Art. 1.337 – Penalidades:

  • Advertência e multa (até cinco vezes o valor da taxa condominial);

  • Em casos graves e reiterados, multa pode ser elevada para até dez vezes o valor da cota condominial;

  • Possibilidade de ação judicial para exclusão do condômino nos casos em que a convivência se torne insustentável.

Ou seja, a expulsão não pode ser feita administrativamente. Trata-se de um procedimento judicial, excepcional e bem fundamentado.

Quando a Expulsão Pode Ser Solicitada?

A jurisprudência brasileira já reconheceu a possibilidade de exclusão de condôminos em situações graves e reiteradas. Os principais casos incluem:

  • Agressões físicas e ameaças contra moradores ou funcionários do condomínio;

  • Comportamentos ofensivos, como racismo, homofobia ou assédio moral;

  • Acúmulo de lixo ou animais em condições insalubres dentro da unidade;

  • Realização constante de festas em desacordo com o regimento interno;

  • Uso da unidade para atividades ilegais (tráfico, perturbação da ordem pública).

Importante: não basta uma única infração — é necessário comprovar reincidência e impacto direto na coletividade condominial.

Etapas para Ação de Exclusão de Morador

O condomínio deve seguir um trâmite estruturado e documentado para buscar a exclusão de um condômino:

  1. Advertência formal – enviada por escrito, registrando a infração.

  2. Multas conforme a convenção – com base no artigo 1.337.

  3. Assembleia extraordinária – para deliberação do caso, com aprovação mínima de ¾ dos condôminos (excluído o infrator).

  4. Ação judicial de exclusão – com prova documental e testemunhal da conduta antissocial.

  5. Decisão judicial – caberá ao juiz decidir pela exclusão, respeitando o contraditório e a ampla defesa.

O Morador Expulso Perde o Imóvel?

Não. Mesmo que a exclusão seja concedida judicialmente, o direito de propriedade é preservado. O condômino não perde o imóvel, mas perde o direito de usufruir da unidade enquanto persistirem os problemas.

A unidade pode ser alugada ou vendida, desde que o novo morador se comprometa a seguir as normas do condomínio. Em alguns casos, a justiça pode determinar que o infrator se afaste fisicamente do imóvel por tempo indeterminado, em defesa da coletividade.

Orientações para Corretores e Administradoras

Corretores de imóveis e imobiliárias devem estar atentos a conflitos condominiais graves, pois isso pode:

  • Prejudicar a liquidez do imóvel (dificultar a venda ou locação);

  • Reduzir a valorização do condomínio;

  • Ser motivo de quebra de contrato de aluguel quando inquilino é o infrator.

Recomendações:

  • Solicite a convenção e o regimento interno antes de fechar qualquer negócio em condomínios com histórico de problemas;

  • Oriente o proprietário a manter bom relacionamento com a gestão condominial;

  • Informe ao inquilino sobre as regras do condomínio no momento da locação, de forma clara;

  • Em casos de conflito, auxilie a mediação entre as partes, ou recomende assessoria jurídica especializada.

Conclusão

Embora a expulsão de um morador seja possível, trata-se de uma medida excepcional, com respaldo legal e que deve seguir um processo judicial rigoroso. O condomínio deve sempre esgotar todas as alternativas de convivência antes de recorrer à exclusão judicial.

Síndicos, moradores e corretores precisam estar informados sobre os direitos e deveres de todos os envolvidos. Uma gestão condominial eficiente, baseada na comunicação, mediação e cumprimento do regimento interno, é a melhor forma de evitar que situações de conflito cheguem a esse ponto extremo.

Referências:

Foto de Equipe Volsi

Equipe Volsi

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