Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel financiado, surgem diversas dúvidas: o imóvel vai para os herdeiros? O banco pode tomá-lo? O financiamento precisa continuar sendo pago? A resposta depende de alguns fatores importantes, como a existência de seguro prestamista e a forma como o financiamento foi contratado.
Neste guia, explicamos passo a passo o que acontece com um imóvel financiado após o falecimento do proprietário e o que os herdeiros devem fazer.
🛡️ 1. O Papel do Seguro Prestamista
A maioria dos financiamentos imobiliários — especialmente aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — conta com o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente).
Esse seguro tem a função de quitar o saldo devedor em caso de falecimento do mutuário (titular do contrato), desde que a apólice esteja ativa e as parcelas em dia.
O que o seguro cobre:
-
A parte do financiamento referente ao falecido;
-
O saldo devedor vigente no momento do óbito.
O que ele não cobre:
-
Parcelas vencidas e não pagas antes da data do falecimento;
-
Parte do financiamento correspondente a outro co-mutuarista, se houver.
📌 Exemplo: Se o imóvel foi financiado por um casal e apenas um falece, o seguro cobre apenas a parte proporcional (50%, por exemplo), e o cônjuge sobrevivente continua responsável pela parte restante.
⚠️ 2. E se o Financiamento Não Tiver Seguro?
Se o contrato de financiamento não tiver seguro prestamista, o saldo devedor será transferido para o espólio (conjunto de bens e dívidas do falecido) e deverá ser tratado no processo de inventário.
As opções nesse caso são:
-
Os herdeiros assumem o pagamento das parcelas restantes;
-
O imóvel é vendido para quitar a dívida e dividir o saldo entre os herdeiros;
-
Os herdeiros podem renunciar à herança se as dívidas forem maiores que os bens.
⚠️ Atenção: Os herdeiros não respondem com patrimônio pessoal pelas dívidas do falecido — somente até o limite dos bens herdados (art. 1.792 do Código Civil).
🏦 3. E Se Houver Mais de um Titular no Contrato?
Em financiamentos com composição de renda (por exemplo, entre cônjuges ou familiares), a responsabilidade é dividida conforme a proporção de cada um no contrato.
Se um dos participantes falece:
-
O seguro, se houver, cobre a parte do falecido;
-
O co-titular continua pagando a parte dele;
-
O imóvel entra no inventário normalmente, mas o co-titular pode continuar morando e pagando enquanto a partilha não é concluída.
📝 4. Procedimentos Após o Falecimento
Checklist para os herdeiros:
-
Obter a certidão de óbito do mutuário;
-
Notificar formalmente o banco ou instituição financeira;
-
Solicitar a análise do seguro prestamista (caso aplicável);
-
Iniciar o inventário judicial ou extrajudicial;
-
Decidir entre:
-
Assumir a dívida remanescente;
-
Vender o imóvel;
-
Devolver o imóvel ao banco (dação em pagamento).
-
📊 Exemplo Prático
-
Imóvel financiado por João no valor de R$ 400.000
-
João falece com R$ 150.000 ainda por pagar
-
O contrato inclui seguro prestamista
Resultado:
-
A seguradora quita os R$ 150.000 automaticamente
-
O imóvel entra no inventário como bem quitado
-
Os herdeiros passam a ter direito à propriedade integral
Agora imagine que João não tenha seguro:
-
O valor da dívida entra no inventário
-
Os herdeiros devem decidir se assumem o saldo devedor ou se vendem o bem
🏠 O Imóvel Pode Ser Vendido Antes do Inventário?
Não. O imóvel só pode ser transferido (e vendido) após a conclusão do inventário e a expedição do formal de partilha. Esse documento é necessário para registrar a propriedade em nome dos herdeiros.
💡 Exceção: Alguns bancos permitem cessão de direitos hereditários com autorização judicial, o que pode agilizar a negociação do bem.
✅ Conclusão
A morte do proprietário de um imóvel financiado não significa automaticamente a perda do bem. Se houver seguro prestamista, o imóvel pode ser quitado e incorporado ao patrimônio dos herdeiros. Caso contrário, a dívida será discutida no inventário.
O mais importante é agir com agilidade, buscar orientação especializada e garantir que todas as obrigações com o banco estejam regularizadas — evitando juros, protestos ou ações judiciais.
Referências:
-
EXAME. O que acontece com um imóvel financiado quando o proprietário falece?
https://exame.com/mercado-imobiliario/o-que-acontece-com-um-imovel-financiado-quando-o-proprietario-falece/ -
Código Civil Brasileiro – Art. 1.792 e 1.997
-
VLV Advogados. Falecimento e financiamento imobiliário
-
Loft. Sucessão e imóveis financiados
-
Fiaux Advogados. Como fica o imóvel financiado no inventário
