O Que É um Contrato de Gaveta e Por Que Ele Representa Risco no Mercado Imobiliário?

O chamado contrato de gaveta é uma prática comum, mas arriscada, no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de um acordo informal de compra e venda de um imóvel que, embora seja celebrado entre comprador e vendedor, não é registrado oficialmente no cartório de registro de imóveis.

Mesmo sendo juridicamente válido entre as partes que o assinam, esse tipo de contrato não garante ao comprador a propriedade legal do bem, o que pode gerar sérios problemas no futuro, como perda do imóvel, impossibilidade de regularização ou até disputa judicial com herdeiros ou terceiros.

Como funciona o contrato de gaveta?

Na prática, um contrato de gaveta acontece quando:

• Um imóvel é negociado diretamente entre duas partes, sem que a transferência seja registrada oficialmente;

• Muitas vezes é utilizado para venda de imóveis financiados, nos quais o novo comprador passa a pagar as parcelas diretamente ao banco, mas o contrato continua em nome do comprador original;

• É usado também para “reservar” um imóvel entre conhecidos ou parentes, enquanto se aguarda o pagamento total ou a documentação definitiva.

Apesar de informal, o contrato costuma conter cláusulas como: valor do imóvel, condições de pagamento, prazo, obrigações e assinatura das partes. Contudo, não tem valor de escritura pública e, por isso, não transfere a propriedade de forma legal.

Por que as pessoas ainda utilizam contratos de gaveta?

Mesmo sendo arriscado, esse tipo de contrato ainda é comum por:

• Falta de recursos para arcar com ITBI e taxas cartorárias;

• Tentativa de evitar burocracias e exigências de crédito;

• Confiança pessoal entre as partes envolvidas (familiares, amigos, sócios);

• Compra de imóveis com pendências judiciais, fiscais ou de financiamento;

• Pressa na negociação, antes que a documentação esteja completa.

Mas, como veremos a seguir, a economia ou agilidade obtida no curto prazo pode sair muito mais cara no futuro.

Quais os principais riscos do contrato de gaveta?

1. Ausência de propriedade legal
   Mesmo que o comprador esteja morando no imóvel e pagando as parcelas, ele não é considerado o dono perante a lei, já que a matrícula permanece em nome do antigo proprietário.

2. Venda ou penhora indevida
   O proprietário legal (que consta na matrícula) pode vender o imóvel a terceiros, ser executado por dívidas ou sofrer penhora judicial, e o comprador de gaveta não terá respaldo legal para evitar isso.

3. Dificuldade de financiamento ou revenda
   Sem a regularização, o imóvel não pode ser usado como garantia, nem financiado, nem vendido de forma formal — o que reduz drasticamente sua liquidez no mercado.

4. Complicações com herança e sucessão
   Se o vendedor falecer antes da regularização, o imóvel entra no inventário e poderá ser transferido a herdeiros, mesmo que o comprador de gaveta esteja quitando o bem há anos.

5. Falta de acesso a programas e benefícios legais
   Imóveis não regularizados não podem ser incluídos em programas de habitação, incentivos fiscais ou ações de valorização urbana.

O contrato de gaveta é ilegal?

Não. Ele não é ilegal, mas é juridicamente frágil. Trata-se de um contrato particular válido entre as partes, mas sem força para transferir a propriedade do imóvel. Em disputas judiciais, o contrato pode servir como prova de intenção de compra, mas não substitui escritura pública nem registro.

Como regularizar um contrato de gaveta?

Se você possui um contrato de gaveta e deseja regularizar seu imóvel, siga estes passos:

1. Quitar o imóvel, se ainda estiver financiado – é necessário estar com o bem 100% pago;

2. Solicitar ao vendedor a escritura pública de compra e venda;

3. Pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) no município onde o imóvel está localizado;

4. Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, para que o imóvel seja transferido legalmente ao seu nome.

Caso o vendedor tenha falecido ou haja outras pendências, será necessário entrar com ação judicial de usucapião ou adjudicação compulsória — processos longos e custosos.

É possível evitar esses problemas?

Sim. O ideal é formalizar sempre a compra de um imóvel com escritura pública e registro no cartório. Mesmo que o processo envolva mais burocracia e custos, ele garante:

• Propriedade legal reconhecida;

• Proteção contra terceiros;

• Facilidade de revenda e financiamento;

• Regularidade perante órgãos públicos.

Para quem ainda pretende comprar um imóvel em parcelas sem passar por banco, considere formalizar um contrato de compromisso de compra e venda com registro no cartório de títulos e documentos, até que se possa lavrar a escritura definitiva.

Conclusão

O contrato de gaveta pode parecer uma solução prática e rápida, mas esconde riscos sérios de perda do imóvel, litígios e prejuízos financeiros. Em um mercado onde a segurança jurídica é essencial, regularizar a compra é a melhor forma de proteger seu patrimônio.

Corretores e imobiliárias têm papel importante ao orientar seus clientes sobre os riscos dessa prática, ajudando na conscientização e na busca por soluções legalmente seguras.

Referências:

• EXAME. O que é um contrato de gaveta?
  https://exame.com/mercado-imobiliario/o-que-e-um-contrato-de-gaveta/

• Código Civil Brasileiro – Art. 108 e seguintes

• CNB/SP – Colégio Notarial do Brasil

• Receita Federal e cartórios de registro de imóveis