A inadimplência do aluguel é uma das maiores preocupações de quem possui imóveis para locação. Além dos prejuízos financeiros, ela gera desgaste emocional e, muitas vezes, conflitos jurídicos.
No entanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) oferece ao locador mecanismos legais para lidar com esse problema — desde negociações amigáveis até ações de despejo com cobrança judicial dos valores devidos.
Neste artigo, explicamos passo a passo o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel, como se proteger legalmente e como prevenir futuras inadimplências.
📌 Etapas Para Agir em Caso de Inadimplência
1. 📞 Estabeleça Contato Amigável
Antes de partir para a via judicial, o primeiro passo é tentar uma abordagem amigável. O atraso pode ter sido causado por um problema temporário. Nessa conversa:
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Verifique o motivo da inadimplência;
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Proponha um acordo para quitação da dívida, como parcelamento;
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Formalize qualquer acordo por escrito.
Vantagens: Evita despesas judiciais, preserva a relação e resolve rapidamente o impasse.
2. 📬 Envie Notificação Extrajudicial
Se o inquilino não responder ou não regularizar a situação, envie uma notificação formal por escrito:
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Informe o valor total em aberto (aluguel, encargos e multas);
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Dê um prazo (mínimo legal de 15 dias) para quitação;
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Envie por carta registrada com AR, e-mail com confirmação de leitura ou por meio de cartório de títulos e documentos.
💡 Essa notificação é importante como prova em uma futura ação de despejo.
3. ⚖️ Ação de Despejo por Falta de Pagamento
Persistindo o não pagamento, o proprietário pode entrar com ação de despejo. O processo pode ser acompanhado de cobrança judicial dos valores atrasados.
Documentos necessários:
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Contrato de locação;
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Comprovante de propriedade;
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Comprovação da inadimplência (boletos, extratos, notificações).
Detalhes importantes:
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Se houver garantia locatícia, o fiador ou a seguradora também pode ser incluído no processo;
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Se não houver garantia, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias.
4. 💰 Ação de Cobrança ou Execução
Mesmo após o despejo, o locador pode continuar a cobrança judicial dos valores:
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Ação de cobrança simples: se os valores forem discutíveis ou não tiverem prova documental;
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Ação de execução: quando houver título executivo claro (como contrato e boletos vencidos).
🧮 Exemplo Prático
Imagine que o aluguel é de R$ 2.000/mês e o inquilino está com 3 meses de atraso. A multa por inadimplência é de 10%, mais 1% ao mês de juros.
Cálculo:
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Aluguel em atraso: R$ 6.000
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Multa (10%): R$ 600
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Juros (1%/mês × 3 meses): R$ 180
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Total a ser cobrado: R$ 6.780
🛡️ Garantias Locatícias: Como Agem em Caso de Inadimplência?
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Fiador
Responsável solidário. Pode ser acionado judicialmente. Deve ter renda e patrimônio compatíveis. -
Seguro fiança
Pago mensalmente pelo inquilino à seguradora. Cobre aluguéis atrasados, encargos e, em alguns casos, danos ao imóvel. -
Caução
Depósito de até 3 aluguéis em conta vinculada. Pode ser usado para abater dívidas ao fim do contrato.
⚠️ Sem garantia, a recuperação dos valores pode ser mais difícil e demorada.
🔐 Medidas Preventivas Para Evitar Inadimplência
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Análise de crédito rigorosa: consulte CPF, score e referências anteriores.
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Clareza no contrato: especifique prazos, encargos, multas e garantias.
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Escolha a garantia adequada ao perfil do inquilino.
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Use ferramentas de gestão de aluguel, como emissão automática de boletos e lembretes.
✅ Conclusão
Quando o inquilino não paga o aluguel, o proprietário deve agir com cautela, estratégia e respaldo jurídico. A comunicação transparente, seguida de notificação formal e, se necessário, ação judicial, é a forma mais segura de lidar com o problema sem maiores prejuízos.
Além disso, prevenir a inadimplência com garantias bem escolhidas e contratos claros é a melhor maneira de proteger o seu patrimônio.
Referências:
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EXAME. O que fazer quando o inquilino não paga o aluguel?
https://exame.com/mercado-imobiliario/o-que-fazer-quando-o-inquilino-nao-paga-o-aluguel/ -
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) – arts. 9º, 59 e seguintes
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TJSP. Procedimentos para despejo por falta de pagamento
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Jusbrasil. Modelos de notificação extrajudicial e ação de cobrança
