Posso Fechar a Varanda do Meu Apartamento? Entenda o Que É Permitido e Como Proceder

Fechar a varanda do apartamento é um desejo comum entre moradores que buscam ampliar o espaço útil e criar ambientes mais versáteis, como home office, sala de jantar ou área de lazer integrada. No entanto, esse tipo de intervenção exige atenção redobrada às normas do condomínio, à legislação municipal e às normas técnicas da construção civil.

Para corretores e imobiliárias, entender o processo é essencial para orientar corretamente proprietários e compradores, agregando valor ao atendimento e evitando problemas legais futuros.

O Que É Considerado “Fechamento de Varanda”?

O fechamento de varanda, em geral, refere-se à instalação de sistemas de envidraçamento retrátil ou fixo, como cortinas de vidro, que criam um ambiente mais protegido e confortável, sem perder iluminação e ventilação. Essa alteração, apesar de aparentemente simples, pode configurar modificação de fachada e, por isso, está sujeita a regras específicas.

Quando É Permitido Fechar a Varanda?

Fechar a varanda é permitido desde que sejam respeitadas as seguintes condições:

1. A obra esteja autorizada pela convenção condominial ou aprovada em assembleia;

2. O sistema utilizado atenda à norma da ABNT (NBR 16259:2014);

3. A estética da fachada seja mantida, seguindo o padrão definido pelo condomínio;

4. O fechamento não altere a função do espaço (ex: transformar a varanda em quarto pode ser ilegal em algumas cidades);

5. A obra não comprometa a estrutura do prédio ou cause risco à segurança.

Corretores devem sempre confirmar com a administração do condomínio se o fechamento já é padronizado ou se há histórico de autorizações anteriores — isso ajuda a evitar obstáculos em negociações.

Quais São os Documentos Necessários?

A documentação obrigatória para fechar a varanda com respaldo legal inclui:

• Autorização do condomínio (preferencialmente aprovada em assembleia);

• Projeto assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica);

• Licenciamento municipal, se exigido pela prefeitura local;

• Manual ou diretriz de envidraçamento adotado pelo prédio (padrão estético).

Para imóveis em processo de compra ou venda, a averbação do fechamento da varanda na matrícula pode ser necessária futuramente para fins de regularização e valorização do imóvel.

Impactos do Fechamento de Varanda

✔ Vantagens:

• Ampliação da área útil do apartamento;

• Melhor isolamento acústico e térmico;

• Valorização do imóvel, desde que a obra esteja legalizada;

• Versatilidade no uso do ambiente, criando novos espaços funcionais.

❗Desvantagens e Riscos:

• Aumento do IPTU: em alguns municípios, o fechamento pode ser interpretado como ampliação da área construída;

• Multas condominiais: se feito sem autorização;

• Perda de liquidez em revenda: caso o imóvel fique com alterações não regularizadas na matrícula;

• Demolição obrigatória: se a obra violar normas de fachada ou segurança.

Como Corretores e Imobiliárias Devem Atuar

🧭 Antes da Venda:

• Verifique se o imóvel possui varanda fechada regularizada;

• Solicite a cópia da aprovação condominial e do projeto técnico;

• Informe o comprador sobre eventuais limitações para alterações futuras;

• Avalie se há potencial de valorização com fechamento legalizado, como argumento de venda.

🧾 Durante o Processo:

• Oriente sobre a necessidade de contratar profissionais especializados;

• Recomende escritórios de engenharia, arquitetura ou despachantes imobiliários;

• Esclareça que alterações não averbadas podem impedir financiamentos bancários.

🧱 Após a Obra (para clientes que fecharam a varanda):

• Informe sobre a possibilidade e importância de averbação no cartório de registro de imóveis;

• Ajude a reunir documentos necessários para eventual regularização do imóvel no futuro.

Normas Técnicas e Legislação

🔧 Norma ABNT NBR 16259/2014:

• Estabelece os critérios de instalação, segurança e desempenho dos sistemas de envidraçamento;

• Exige testes de impacto, estanqueidade e resistência;

• Define o tipo de vidro permitido (temperado ou laminado) e os requisitos de instalação.

🏛️ Leis Municipais:

Cada município pode ter normas próprias. Em São Paulo, por exemplo, a Prefeitura exige alvará de aprovação para determinados fechamentos, especialmente quando há modificação de volumetria.

Conclusão

Fechar a varanda do apartamento é permitido — desde que respeitadas as regras condominiais, a legislação urbana e as normas técnicas de segurança. Corretores e imobiliárias que dominam esse assunto entregam um serviço mais completo, antecipam objeções dos compradores e ajudam a preservar o valor do imóvel no mercado.

Informar e orientar corretamente sobre o fechamento da varanda é uma forma de agregar valor ao seu atendimento e evitar problemas legais para o cliente no futuro. Regularização, responsabilidade técnica e estética padronizada são os pilares para que essa melhoria seja feita com sucesso e segurança.

Referências:

• EXAME. Posso fechar a varanda do meu apartamento? Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/posso-fechar-a-varanda-do-meu-apartamento/

• ABNT. NBR 16259: Sistemas de envidraçamento de sacadas. Disponível em: https://www.abntcatalogo.com.br

• JusBrasil. Pretende fechar a varanda? Veja o que diz a legislação. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/pretende-fechar-a-varanda-do-seu-apartamento-fique-atento-a-essas-regras

• Abravidro. Regras da norma para envidraçamento de sacadas. Disponível em: https://abravidro.org.br/en/conheca-as-regras-da-norma-para-envidracamento-de-sacadas/

• Sindiconet. Varanda pode ser fechada? O que o condomínio precisa saber. Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/fechamento-de-sacada-condominio