A usucapião é uma forma legal de aquisição da propriedade que ocorre quando uma pessoa exerce a posse contínua, pacífica e com ânimo de dono sobre um bem por determinado tempo, sem ser contestada pelo verdadeiro proprietário. No setor imobiliário, trata-se de um instrumento essencial para regularizar imóveis ocupados de forma informal — especialmente em zonas urbanas e rurais.
Para corretores, gestores de imóveis e incorporadoras, entender as modalidades de usucapião é crucial para avaliar a viabilidade de venda, locação ou regularização de imóveis ocupados por longos períodos, sem registro formal.
1. Usucapião Extraordinária
Características:
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Prazo mínimo: 15 anos ininterruptos;
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Sem necessidade de título ou boa-fé;
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Redução para 10 anos se houver moradia habitual ou benfeitorias no imóvel.
Exemplo prático:
Um morador que vive há 15 anos em um imóvel abandonado, cuidando do terreno, construindo uma casa e sem ser incomodado, pode pedir a usucapião extraordinária.
Aplicação para corretores:
Verifique se há histórico de posse prolongada e indiscutida antes de intermediar vendas de imóveis informais. Esta modalidade pode ser usada para regularização prévia e futura comercialização com segurança jurídica.
2. Usucapião Ordinária
Características:
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Prazo mínimo: 10 anos de posse contínua;
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Exige justo título (contrato, escritura informal, recibo) e boa-fé do possuidor;
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Pode ser reduzido para 5 anos com moradia + registro cancelado.
Exemplo prático:
Uma pessoa que comprou um terreno com contrato de gaveta e nunca registrou a escritura pode pleitear a usucapião ordinária, se preencher os demais requisitos legais.
Dica para imobiliárias:
Essa modalidade é comum em imóveis de “contrato de compra e venda”. Ao captar imóveis nessa situação, oriente o proprietário a buscar regularização via usucapião antes da venda, o que valoriza o ativo e amplia a segurança para o comprador.
3. Usucapião Especial Urbana
Características:
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Prazo mínimo: 5 anos de posse;
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Imóvel urbano de até 250 m²;
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Finalidade de moradia própria;
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O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.
Exemplo prático:
Famílias de baixa renda que vivem há anos em áreas urbanas ocupadas informalmente podem utilizar essa modalidade para obter o registro de sua casa.
Orientação profissional:
Muito comum em áreas de expansão urbana e periferias. Corretores devem mapear imóveis com esse perfil e, se possível, incentivar parcerias com escritórios de advocacia para orientar os moradores na regularização.
4. Usucapião Especial Rural
Características:
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Prazo mínimo: 5 anos de posse produtiva;
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Área de até 50 hectares;
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Produção por trabalho próprio ou familiar;
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O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.
Exemplo prático:
Um agricultor que ocupa uma gleba rural sem contestação, cultivando e morando na terra, pode regularizá-la via usucapião rural.
Importância no setor:
Em imóveis rurais, a regularização é essencial para acessar crédito agrícola, vender, transferir ou usar como garantia. Corretores rurais devem conhecer essa modalidade para orientar produtores.
5. Usucapião Familiar (ou por abandono de lar)
Características:
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Prazo mínimo: 2 anos;
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Imóvel urbano de até 250 m²;
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O cônjuge/companheiro deve ter abandonado o lar;
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O requerente deve utilizar o imóvel como residência familiar;
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Não pode ter outro imóvel registrado em seu nome.
Exemplo prático:
Após o abandono do lar por um dos cônjuges, o parceiro que permanece e mantém a posse exclusiva por 2 anos pode adquirir o imóvel via usucapião familiar.
Relevância para corretores:
Esse tipo de regularização é especialmente útil em casos de imóveis com pendências judiciais ou partilhas não formalizadas. É importante investigar o histórico de ocupação e alertar compradores sobre riscos documentais.
Como Funciona o Processo de Usucapião?
Existem duas vias possíveis para requerer a usucapião:
1. Judicial:
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Tramitado perante a Vara Cível ou de Registros Públicos;
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Mais comum em casos com conflito ou dúvida sobre a posse;
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Envolve intimação de confrontantes e Ministério Público.
2. Extrajudicial (via cartório):
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Previsto na Lei nº 13.105/2015 (Novo CPC);
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Requer escritura pública de posse, planta, memorial descritivo e anuência dos vizinhos;
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Mais rápido, mas depende de não haver oposição.
Dica:
Corretores e administradoras podem indicar profissionais especializados para conduzir o processo de usucapião extrajudicial. Isso agrega valor ao serviço prestado e fortalece a relação de confiança com o cliente.
Conclusão
A usucapião é um instrumento poderoso para regularizar imóveis que estão fora do mercado formal. Conhecer as modalidades, requisitos e cenários típicos permite que corretores e imobiliárias atuem com mais segurança jurídica, ética e eficiência.
Além disso, ao contribuir para a formalização da propriedade, o profissional do mercado imobiliário colabora diretamente com o desenvolvimento urbano e o acesso legal à moradia.
Referências:
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EXAME. Quais são as 5 modalidades de usucapião? Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/quais-sao-as-5-modalidades-de-usucapiao/
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Código Civil Brasileiro – Art. 1.238 a 1.244. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
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CNB/CF – Cartórios e Usucapião Extrajudicial. Disponível em: https://www.cnbsp.org.br
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JusBrasil. Usucapião e suas modalidades: guia completo. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/usucapiao-tipos-e-como-funciona
